התחדשות עירונית, תמ"א 38 – בין הרס לבריאה.

(פורסם ב'פפירוס' – הגיליון הישראלי לגינון ועיצוב גיליון ינואר פברואר 2019)

בשנים האחרונות עם העלייה הדרמטית במספר הפרויקטים הנבנים במסגרת תמ"א 38,  נוצרה הזדמנות פז להתחדשות עירונית לא רק במובן האדריכלי אלא גם במרחב הירוק אשר ננגס בבנייה המסיבית.  

באופן אירוני דווקא ההרס שמותירה אחריה בנייה מאפשר בתכנון קפדני יצירת מרחב קהילתי פעיל שיעניק עושר ויזואלי, פינות לקריאה, יזמין התבוננות מעמיקה, יזמין מפגש בין דיירי הבניין וישפר את חזות המבנה.  מתחם ציבורי זה תורם לאיכות החיים כבר מהשלב הראשון בו הגינה שמישה ונגישה לכלל הדיירים תוך תכנונה המפורט באופן שינגיש אותו לכל דיירי הבניין ולא רק לאלו הגרים בקומת הקרקע.

מבט לנישה הדרום מזרחית - תמ"א 38 לא חייב להרוס את הריאה הירוקה
מבט לנישה הדרום מזרחית – תמ"א 38 לא חייב להרוס את הריאה הירוקה – (רחוב פרחי חן 3)

אסתר זנדברג בסדרת כתבות ב'הארץ' מבכה את גדיעת העצים העירוניים כתוצאה מהבנייה ושאיפת הקבלנים לניצול עד תום של הרווחים על ידי בניית חניון תת קרקעי על 100% משטח המגרש (העומד בניגוד לצורך לפיתוח תחבורה ציבורית) אכן עניין זה בעייתי ביותר אך שמירה על 25% מהשטח ללא בנייה יכול לספק הזדמנות כבירה לשינוי תרבותי רחב ומעמיק שורש, אך גם במקרים של "הרע במלואו" ניתן לצקת פירים עמוקים מחוברים לאדמה בחניונים "מלאים" ולשתול בהם עצים מעמיקי שורש (שיטה מלבינה לדוגמה). וכך לשלב גינון במצע מנותק יחד עם עצים מחוברים לאדמה.

חלק ניכר מהצמחיה בערים ניטע לפני עשרות רבות של שנים ללא תכנון כלל וחלק עם תכנון אך ללא ידיעת תכונות הצמחים שהיום כבר ניתן ללמוד ממנו: שתילה של פיקוסים עצומים עם פירות המושכים עטלפים ומלכלכים את המדרכות וקירות הבתים (בזמן שתילתם לא התאפשרה האבקה בהיעדר הצרעה המאביקה שהגיע שנים מאוחר יותר) מכנף נאה, הדורש גיזומים בכל מספר שנים בשל נטייתו לשבר ענפים. צאלון נאה הסובל מבעיות התנוונות ואורך חיים קצר, תמר מצוי שאינו מעניק צל ועוד עצים רבים אשר על אף יתרונות הצל הרחב שלהם, אל חסרונותיהם הרבים דומה שהתרגלנו. לאלו נוספים שיחי ענק הדורשים גיזום תכוף וכופים אסתטיקה נוקשה בעלת מגוון מינים מצומצם ולמעשה ללא מרחב ציבורי ממשי. במרבית החצרות הפנימיות לא נעשה שימוש כלל פרט למעבר הגננים הגוזמים אותו בתדירות גבוהה. כמעט כל הגינון הציבורי של הבניינים מתוכננים כך. למעשה "הריאה הירוקה" בין הבניינים בעיר אמנם ירוקה אך זה כל מה שהצליחה לעשות במהלך עשרות רבות של שנים.

שיקום גינות הוא דבר יקר ביותר, הסיכוי שעשרה או עשרים דיירים ותיקים יאספו את הסכום הנדרש לכך הוא אפסי, דווקא האפשרות העולה מתוך ההתחדשות העירונית אשר מוכתבת מלבד הצורך בחיזוק המבנים כנגד רעידת אדמה ב"כוחות השוק" דהיינו עליית רווחים על ידי השבחת הנכס (ועל כך יש לתת את הדעת לגבי חיזוק מבנים בפריפרייה במקומות מועדים לרעש עתידי) יכולה לפתח את הגינון באופן שלא היה כדוגמתו. גינה ציבורית מתוכננת ומבוצעת כהלכה יכולה להניב עליית ערך באופן מיידי בשיעור של 10% של כל דירות הבניין, חדשות כוותיקות, דבר שידחוף יזמים למיצוי הפוטנציאל.

מצפון אל דרום  העצים יצלו ויכסו את כל הנוף בתוך 3-4 שנים
מצפון אל דרום העצים יצלו ויכסו את כל הנוף בתוך 3-4 שנים

אני מתגורר בירושלים (רחוב פרחי חן 3) בבניין שעבר תמ"א 38 לפני שלוש וחצי שנים והסתיים לפני שנתיים. הגינה נשתלה באפריל עד אוקטובר 2017. אפשר לומר שהפכתי את הבניין וגינתו למעבדת ניסויים אשר ללא ספק מוכיחה עצמה.

נגישות:

האתגר שגינות אלו מציבות גדול ומורכב דווקא משום ששטח הגינה מסביב לבניין מצומצם ביותר ולעיתים נדמה שכל מה שנשאר הוא מעבר צר ותו לא, אך השקעות מסיביות בתשתית טרסות מורכבות, קירות ירוקים וריצוף איכותי ונוח למדרך ללא צורך בדילוגים וחשש ממעידות הוא קריטי. ריצוף כזה שעלותו גבוהה אינו מצוי בגינות משותפות. קשירת הריצוף בין כל חלקי הגן מסביב לבניין מעודדת שימוש ויכולה להפוך גם את המגרש הנותר לחוויה מפעימה ומזמינה.

ריצוף נוח ללא צורך בדילוגים וחשש ממעידה. חלק דרומי, מבט ממזרח למערב
ריצוף נוח ללא צורך בדילוגים וחשש ממעידה. חלק דרומי, מבט ממזרח למערב

טרסות מוגבהות:

הרציונל בהשקעת בניית טרסות גבוהות הוא ניצול מירבי של השטח המצומצם למיסוך במגוון מינים רב ככול האפשר. במבט ראשון בתוכנית הטרסות אנשים רבים אינם מבינים מדוע לשטח מעבר כה צר של שניים עד שלושה מטרים יש להוסיף עוד שתי טרסות ש"גוזלות" 15-20 ס"מ כל אחת, אך יש לזכור שלשתילה ישירות מגובה הקרקע יש "מחיר" של נפח; למיסוך בגובה 200-250 ס"מ יש רוחב דומה ואף יותר, זה המצב הרגיל במרבית הגינות שמגביל מאוד את המגוון שניתן להכניס אליהן, מגבלה זאת יוצרת מראש שפה נוקשה, גאומטרית הנובעת מגיזומים תכופים על מנת לאפשר מעבר גם בתוך הגינה וגם למנוע מטרד בצד הרחוב. לאופי זה כמובן נלווה מחיר כלכלי ארוך טווח של תשלום לגננים. טרסה היקפית שגובהה 110-120 ס"מ מאפשרת שתילת שיחים בגובה מקסימלי של 90-150 ס"מ כך נוצר מיסוך של 200-250 הס"מ הדרושים (זאת מלבד שיחים חריגים יותר במבנה הצר והגבוה כגון ננדינה תרבותית או צינית קרולינית 'וויל פלמינג) יש מגוון גדול מאוד של שיחים בגובה זה שעל פי רוב אינם מתרחבים הרבה מעבר לגובהם ולכן כך ניתן להימנע כמעט כליל משימוש במגזמת. כמו כן מידור השיחים בטרסה ההיקפית מהעצים השתולים בטרסה נמוכה יותר או בגובה הריצוף מאפשר להם התפתחות ללא תחרות שורשים מהעצים האופיינית לגינות קטנות.

הטרסה העליונה הצמודה לגדר כבר נבלעת, הספסל מקטע מתוך הטרסה התחתונה במעבר הדרומי הצר
הטרסה העליונה הצמודה לגדר כבר נבלעת, הספסל מקטע מתוך הטרסה התחתונה במעבר הדרומי הצר

תחת הטרסה ההיקפית הישרה נבנתה טרסה משנית מעוקלת בקווים רכים בגובה 40 ס"מ עליה שיחים ובני שיח שגובהם בין 70 ס"מ (שממסכים בתורם את הטרסה ההיקפית) ל10 ס"מ. טרסה זאת בחלקה יכולה לשמש לישיבה ובחלקים שונים  נבנו בה ספסלי ישיבה נוחים שמאפשרים מפגש, קריאה והתבוננות.

גם בגובה פני הריצוף נשארו חללים שונים לשתילה גם בצמוד לבניין וגם ב"איים ירוקים" נוספים. ההפרדה המוחלטת בין "איים" שונים וטרסות שונות מאפשרת הכנסת צמחים גם בעלי אופי שתלטני יותר שכן אלו מגבילים את צמיחתם. דוגמה לאלו הם שבטבט חורפי ומרסילאה גדולת רגל.

בין שני חדרי הממ"ד החדשים, שבטבט חורפי ומרסילאה גדולת רגל כלואות ללא יכולת התפשטות, יספקו פרטיות לחלונות מאחור
בין שני חדרי הממ"ד החדשים, שבטבט חורפי ומרסילאה גדולת רגל כלואות ללא יכולת התפשטות, יספקו פרטיות לחלונות מאחור

בתוך כל אלו נשתלו 11 עצים. רובם עם נוף עתידי קטן עד בינוני ורובם נשירים על מנת לאפשר חדירת שמש חורף לגינה וליצור עניין נוסף על ידי צבעי שלכת מרשימים. (אלה סינית, כליל קנדי, הטרומלוס קטלבי, אגס קלרי, פיקוס בת שקמה (Ficus palmata – עץ בר שכמעט ונכחד בישראל והושב בפרויקט מיוחד עם הגנים הבוטניים בגבעת רם ובעמאן), אדר כפני, אלון התולע ועוד).

משמש לצל:

בשל העצים, החלק הארי של הגינה יוצל בתוך 4-5 שנים משתילתה, נוף העלווה יתחבר ויצור רצף ממסך מבט גם מן הקומות העליונות מהבניינים השכנים. ולכן למרות תנאי השמש הקופחת נשתלו מלכתחילה צמחים רבים העתידים לגדול גם בתנאי הצל בעתיד כגון איריס אלג'ירי, אריולפיס 'סימה', פרע גביעוני, קנאורון תלת זרעי, הדס מצוי 'גילי', אגבה רכה, כריך מכחיל, עצבונית החורש (שני האחרונים צמחי בר בישראל), צינית קרולינית 'שלינגס', מהוניה זוחלת, מהוניה נרבוזה, פלרגון בשרני, טולבגיה ריחנית ועוד רבים. רובם עמידים לתחרות שורשים חזקה ביותר ולא ידרשו החלפות לאחר התבססות הגינה. כך היא תעבור לצל ללא צורך בשתילה מחדש, דבר שכידוע מקשה מאוד על קליטת צמחים. ככלל נבחרו צמחים מאריכי חיים לגינה והיא אינה מכילה צמחים עונתיים כלל. על אף ששטח האדמה שנשאר בה הוא 125 מ"ר הגינה מכילה למעלה ממאה מינים שונים.

תראו איזה עלה אדום שם מבצבץ. מהוניה זוחלת בהשרשה ישירה.
מהוניה זוחלת, מעבר משמש מלאה לצל מלא ולתחרות שורשים אימתנית בהצלחה מלאה.

השקיה:

מרבית הצמחייה חסכנית בצריכת המים ותוכל לעמוד בהשקיה אחת לשבועיים ללא קושי. לחלק קטן ממנה כמו אזליאה הודית 'פורמוזה' (בירושלים משמש עד צל) או וורדים (אלטיסימו, רחל, אינגליש סצ'ט ועוד) אשר נשארו בנקודות הספורות הסופגות שמש במידה מספקת ודורשים כמויות גדולות יותר של מים הוצמדו טפטפות רבות יותר. הגינה חולקה למספר אזורי השקיה ברשת טפטוף כל 30 ס"מ המכסה כל ס"מ אדמה.

לבודדים שזקוקים להשקיה עודפת הוצמדו טפטפות תגבור - ורד אנגלי "אינגליש סצ'ט"
לבודדים שזקוקים להשקיה עודפת הוצמדו טפטפות תגבור – ורד אנגלי "אינגליש סצ'ט"

לסיכום ניתן להתייחס להתחדשות עירונית כהרס, זה אכן יהיה המצב ללא התייחסות מיידית ומקיפה לנושא. אך למרות נגיסה נוספת בשטחים שהיו בעבר "ירוקים" עם תכנון מוקפד לעילה אפשר להפוך את העתיד לירוק יותר, פורח יותר, עמיד יותר, חסכן במים ובתחזוקה ובעיקר למרחב מזמין לדיירי הבניין כולם. הנה שלוש תמונות לדוגמאות לכישלון קשה בתכנון הגינון בתמ"א 38:

הפלמ"ח - תמ"א 38 עם חזית מחוקה.
הפלמ"ח – תמ"א 38 עם חזית מחוקה.
תמ"א 38 ריש לקיש: טעויות קשות, - בוגנביליה שתחנוק את סביבתה ותדרוש גיזום כל שני וחמישי שיותיר בעיקר ענפים עירומים בגובה העין, גפנית מחומשת על קיר נמוך וצמחים רבים שידרשו גיזום ריסון רציף ומכער ועוד ועוד
תמ"א 38 ריש לקיש: טעויות קשות, – בוגנביליה שתחנוק את סביבתה ותדרוש גיזום כל שני וחמישי שיותיר בעיקר ענפים עירומים בגובה העין, גפנית מחומשת על קיר נמוך וצמחים רבים שידרשו גיזום ריסון רציף ומכער ועוד ועוד
מעגלי יבנה - חזית ריקה עם אדניות "עונתים" - מינימום השקעה וראיה לטווח קצר
מעגלי יבנה תמ"א 38 – חזית ריקה עם אדניות "עונתים" – מינימום השקעה וראיה לטווח קצר

הבנות אלו חייבות להיות מעוגנות בחקיקה שכן לא ניתן לסמוך על חזון של יזמים עם ראייה אקולוגית ואף לא על דחף למימוש פוטנציאל כלכלי. החלפת הנוף כתוצאה מבניה דורשת את התייחסות המחוקק עם סטנדרטים מחמירים הן מבחינה קונסטרוקטיבית (מידות ומספר הפירים לשתילה או השארת חלקים ללא תכסית בטון עם כיסי קרקע פוריים בהתאם לגודל המגרש)  והן מבחינה בוטנית שתחייב אישור אגרונום למניעת נזק בשתילה עתידית.

יש לזכור ששיקום הנוף הירוק אינה פעולה קצרת טווח אך שכרה בצידה, החלפת עצים מותאמים שחלקם יכולים להיות גם מקומיים כגון אלה ארץ ישראלית, אדר סורי, מילה סורית, אלה אטלנטית ועוד היא פעולה שתיקח 10-20 שנים, מתשואה זאת נהנה לא רק אנחנו אלא גם הדורות הבאים.

רודופיאלה אדומה -משמש מלאה לצל מלא, תחת כל תנאי השקיה.
רודופיאלה אדומה -משמש מלאה לצל מלא, תחת כל תנאי השקיה.

הערת עורך פפירוס דרור ניסן מתוך הגיליון:

הערה : אין ספק שתמ"א 38 ותוכניות פינוי בינוי פוגעים בעצים הוותיקים אשר אין תחליף לצלם ולתחושת הזמן החולף שהם מקנים להולכים מתחת נופם הרחב.  100% תכסית כולל חניון תת קרקעי בכל קו הבנין משאיר גינון מינימלי בלבד. בעיר כתל אביב אשר בה הגינות הפרטיות (בעיקר הוותיקות) מהוות נכס נופי חשוב בעיקר ברחובות בהם הגינון מועט ועצי הרחוב עלובים או חסרים.

אין ספק שאנחנו עומדים בפני שינוי משמעותי במראה רחובות הערים בשל הבנייה המסיבית.

נקודת המבט של הכותב היא אופטימית מציגה אלטרנטיבה ותכנון מעניין ומקורי.

3 תגובות בנושא “התחדשות עירונית, תמ"א 38 – בין הרס לבריאה.”

  1. פוסט מעניין מאד.
    מעניין אותי איך עובר האדר הכפני שהזכרת, את הקיץ הישראלי אצלכם? האם העלים נשרפים?
    האם הוא מראה חוסרים באדמה שכנראה מכילה גיר? האם המים אצלכם קשים ובסיסיים?

  2. שלום עודד, את האדר הכפני שתלתי מאוחר מאוד ביחס לשאר ועוד העברתי אותו כתובת ממש עכשיו. גם טרם עשיתי בו שימוש בגינות אחרות שלי. אבל גל ישראלי שיש לו ניסיון ארוך ממני בשימוש בו לא הזהיר אותי מכל אלו. אשים לב ואדווח אם יצוץ משהו.

  3. אם זה אכן אדר כפני, ולא ברגר, הוא עץ רגיש לקרינה חזקה וסובל בקיץ משריפת העלווה אם מקבל את השמש של אחרה״צ.
    עדיף בשבילו חזית צפונית בלבד.
    בנוסף הוא אינו אוהב גיר , אדמה בסיסית ומים קשים, ולכן נדיר בארץ.
    אבל היופי שלו לגמרי שווה את הניסיון,

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.